San Mateo · condado de San Mateo
Una ciudad que escribió qué tiene que hacer una chapa.
San Mateo tiene un Código de Seguridad de Edificios con capítulo propio, secciones propias y números propios. Si va a instalar herraje aquí, conviene saber qué dice.
El capítulo 23.54, en claro
El título 23 del código municipal de San Mateo trae un Código de Seguridad de Edificios en el capítulo 23.54, creado por la Ordenanza 2008-8 y reformado tan recientemente como 2024. Tiene secciones separadas para casas, para edificios de departamentos y para todo lo comercial.
Para una casa, la sección 23.54.080 pide que las puertas exteriores y la de la cochera a la casa sean de núcleo sólido de al menos una y tres octavos de pulgada, con un cerrojo de al menos una pulgada de recorrido además del pestillo, y que un solo giro de la perilla interior retraiga los dos a la vez. Los tornillos de la placa van al menos dos y media pulgadas a madera sólida, la placa del cerrojo es de calibre 16 como mínimo, y el marco tiene que estar sólido y sin huecos seis pulgadas a cada lado del golpe.
Luego los detalles que casi nadie conoce. Una ranura de correo no puede pasar de 24 pulgadas cuadradas, y si queda a menos de tres pies de una chapa tiene que impedir que alguien alcance la perilla de adentro. Cada entrada principal lleva mirilla de 180 grados. Las ventanas de persiana de vidrio están prohibidas. Y a las puertas corredizas de patio hay que quitarles el juego vertical para que no se puedan levantar del riel con una barra, que es como de verdad se abren casi todas.
Código municipal de San Mateo, cap. 23.54, leído de la biblioteca legal de la ciudad.
La frase que hace distinto a San Mateo
Sección 23.54.015(b): "Ninguna alteración, adición o reparación a unidades unifamiliares existentes activará la necesidad de cumplir las disposiciones de este capítulo."
Léalo junto a South San Francisco, trece kilómetros al norte, donde $5,000 de obra en doce meses sí mete a la casa en su capítulo de seguridad. San Mateo hace deliberadamente lo contrario. Remodele su propia casa aquí y el capítulo no entra con usted.
Sí entra en edificios de departamentos y en comerciales. Bajo la 23.54.015(c)(1), toda parte alterada, agregada o reparada de un edificio existente tiene que cumplir. O sea que la misma obra, en la misma calle, cae distinto según si el edificio tiene una familia o doce.
Si usted tiene una sola casa en San Mateo, eso es buena noticia para su presupuesto y también la razón por la que nadie va a revisar su herraje por usted. El deber estatal para rentas sigue aplicando.
SMMC §23.54.015.
Casi cuatro de cada diez viviendas están en edificios de cinco unidades o más
Las cifras de la propia ciudad ponen a San Mateo en 39,675 viviendas, con 24.5% construido en los años cincuenta, más de la mitad antes de 1960 y cerca del 90% con más de veinte años. Por tipo: unifamiliar 55.6%, de dos a cuatro unidades 6.2%, y 38.1% en edificios de cinco o más. La tenencia está casi pareja, 52% propietarios y 48% inquilinos.
Ese 38% es el más alto de todas las ciudades que cubrimos, y cambia el trabajo. Aquí lo diario son puertas de lobby, puertas de escalera, portones de estacionamiento, lavanderías, bancos de buzones y puertas de unidad.
El capítulo 23.54.070 opina sobre todo eso. Las puertas exteriores compartidas, las de cochera al edificio y las de escalera por debajo del sexto piso llevan pestillos de autocierre que dejan salir sin llave pero exigen llave para entrar, con cierrapuertas. Las puertas de unidad llevan cerrojo de una pulgada con insertos de acero endurecido. La lavandería debe permanecer cerrada y su chapa debe abrir con las llaves de las unidades. Y cada entrada del complejo debe tener un diagrama iluminado bajo cubierta resistente al vandalismo.
Housing Element de San Mateo; Departamento de Finanzas de California, conteos por tipo 2010; SMMC §23.54.070.
Si usted renta aquí, lea esto antes de cambiar una chapa
San Mateo adoptó un Programa de Protección al Inquilino en el capítulo 10.100 por la Ordenanza 2025-11. Pasó el 1 de diciembre de 2025, entró en vigor el 31 de diciembre de 2025 y está escrito para terminar el 1 de enero de 2030.
- La protección de causa justificada empieza a los 11 meses de ocupación legal, antes que los 12 del estado.
- Un desalojo sin culpa debe un mes de renta de apoyo de reubicación sin importar el ingreso, con la mitad a los 15 días naturales de entregado el aviso.
- No cumplir estrictamente anula el aviso de terminación.
- El inquilino recibe aviso escrito de sus derechos en inglés y español.
Nada de eso regula chapas directamente. Lo que hace es volver inútil un aviso defectuoso, y una chapa cambiada con base en un aviso inútil es un desalojo ilegal bajo el Código Civil 789.3, que trae $100 por día, un piso de $250 y los honorarios legales del inquilino.
Nuestra regla no cambia en ninguna ciudad. Cambiamos chapas para el dueño una vez que la posesión volvió de verdad, y no le cambiamos la chapa a alguien que todavía vive ahí. Si ya hubo orden ejecutada por el sheriff, muéstrenos el papel y seguimos.
Ordenanza 2025-11 de San Mateo y SMMC cap. 10.100; Código Civil de California §789.3.
A dónde vamos en San Mateo
San Mateo Park, Baywood, Baywood Park y Baywood Knolls, San Mateo Heights, College Heights, Aragón, Hayward Park, Central y el centro de negocios, North Central, Sunnybrae, North y South Shoreview, Shoreline y Shoreline Park, Parkside, Fiesta Gardens, San Mateo Village, Laurelwood, Lauriedale, Foothill Terrace, Country Club Heights, los cuatro cuadrantes de Hillsdale, Bay Meadows, Westshore, Los Prados, Edgewater Isle, Bridgepointe y Mariners Island.
La nueva estación Hillsdale de Caltrain queda entre las avenidas 28 y 31, que sirve de referencia si está varado por El Camino sin número exacto.
En emergencia, de 20 a 30 minutos.
Lo que preguntan aquí
Estoy remodelando. ¿Tengo que subir mis chapas al capítulo 23.54?
En casa unifamiliar no. La 23.54.015(b) dice que alteraciones, adiciones y reparaciones a una vivienda unifamiliar existente no activan el capítulo. En departamentos o en comercial, la parte alterada sí.
Estoy afuera del lobby, no de mi departamento.
Común en San Mateo porque mucha vivienda está en edificios grandes. La puerta del lobby es del edificio y necesitamos autorización del dueño o del administrador. La suya la hacemos con su identificación.
Mi puerta corrediza de patio se siente insegura.
Normalmente lo está. El código pide quitarle el juego vertical para que no se levante del riel, un seguro con los tornillos fuera de alcance desde afuera, y un seguro secundario. Casi ninguna puerta que vemos aquí tiene las tres.
Se fue mi inquilino. ¿Pueden cambiar las chapas hoy?
Una vez que la posesión volvió a usted, sí, el mismo día. Si hay duda sobre si ya se fueron, necesitamos ver la orden. No es por difíciles: es el Código Civil 789.3.
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